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公募REITs再迎綱領性文件 基金公司積極備戰萬億市場
[2021-07-14]   

首批公募REITs上市不久,制度層面又迎來新的進展。

 

近日,發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(發改投資[2021]958號,下稱“958號文”),就試點區域、基礎資產范圍、募集資金用途要求等進一步提出指導意見,市場有望迎來更多的公募REITs產品。

 

公募REITs試點 迎來新要求

 

“958號文”對公募REITs試點區域、基礎資產范圍、募集資金用途、資產質量試點區域、強化擴募、調整中介機構準入條件等16個方面提出了新的要求。

 

華安基金表示,“958號文”主要影響體現在4個大的方面:一是區域擴大,基礎設施公募REITs項目試點區域擴大至全國,符合條件的項目均可申報;二是新增能源基礎設施、保障性租賃住房、水利設施、自然文化遺產、國家AAAAA級旅游景區等試點;三是進一步提高了首發規模的要求(10億元),對原始權益人擴募能力進行量化要求(20億元),鼓勵資產儲備豐富的發起人以體量較大的優質資產發行公募REITs;四是將凈回收資金用于新建項目的比例提高到90%,計算口徑明確為“扣除用于償還相關債務、繳納稅費、按規則參與戰略配售等的資金后的回收資金”。

 

南方基金基礎設施基金投資管理部把新要求概括為“一松”“一緊”。“一松”指資產類別上有所放松;“一緊”指原則上首發不低于10億,可擴募資產不低于首發的2倍,提高了首發門檻,對于原始權益人資質的要求更高了。

 

博時招商蛇口REITs基金經理胡海濱稱,公募REITs試點范圍的擴大對各市場參與主體具有重要意義。對于原始權益人來說,各個地區、持有不同基礎資產的原始權益人只要資產符合試點要求均可以申報REITs,不再局限于某些重點區域或某幾類資產;對投資人來說,符合公募REITs試點階段的基礎設施資產規模進一步增加,有利于公募REITs市場快速擴容,有利于公募基金尋找到更多的優質資產提供給市場,進而擴大公募基金規模。

 

盡管公募REITs所涉及的基礎資產范圍擴寬,但在標準嚴格、高度競爭的業態中,項目挖掘難度并沒有明顯下降。

 

招商基金副總經理歐志明透露,“958號文”新增的行業范圍,如景區資產、保障類租賃住房等,涉及更多的監管部門溝通,業務推動難度更加復雜。

 

海富通基金REITs業務部總監李曉飛認為,首批試點項目成功發行,平穩運行,很多企業對公募基礎設施REITs的態度也從觀望轉向積極探索,基金公司尋找項目的難度有所下降。但各家基金公司之間的競爭也更加激烈。在新增的試點行業中,基金管理人會優先選取市場空間大、現金流穩定性比較好的行業。

 

新華基金指出,公募REITs試點范圍放開后,理論上難度會有所降低,但能否挖掘出好項目,還要看審核機構對“有代表性”的理解和定義。目前基金管理人挖掘項目難度仍然很大。原始權益人的態度也非常重要,對產品認知不足的原始權益人,會認為發行REITs就是出售資產,或者將公募REITs理解為融資產品的,積極性相對不足。

 

對新一批產品充滿期待 戰略上積極尋找項目

 

隨著首批公募REITs的成功發行及平穩上市,市場對更多產品充滿期待。

 

歐志明表示,“958號文”推出,公募REITs將加強對于項目儲備的管理,全國各地更多符合條件的項目納入試點項目庫。未來公募REITs的發行有望達到常態化、規范化、市場化。

 

“業內正在籌備下一批項目,包括倉儲資產、產業園、數據中心、特許經營權等多種類型,多位于京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區等重點支持區域。”一位業內人士表示,第二批項目還沒有明確的時間表,但產品的推出是可以預見的。首批試點項目的申報得到了廣泛響應,各省申報了大量優質項目,后續優質項目進度會及時跟上。

 

不少基金公司在積極行動。歐志明介紹,公司將以公募REITs業務為抓手,發揮資產組織者的角色,積極開發其他深度合作伙伴。

 

南方基金基礎設施基金投資管理部表示將積極參與,盡早將項目推向市場。人員配置方面,與南方資本母子公司聯動,在項目管理方面,配備了具有資深經驗的人員把控項目風險。

 

李曉飛表示,目前申報的試點項目正在按照監管要求加緊推進相關材料的補充,同時在多個領域均有一定項目儲備,根據“958號文”新增范圍和行業進行項目儲備。在戰略發展和人員配置上,設置了獨立的REITs業務部,成員均來自大型券商、資管、產業投資機構,具有豐富的項目投資及管理專業經驗。

 

胡海濱介紹,博時基金成立了專門的REITs部門和專項REITs投委會,建立了與博時資本母子公司一體化的基金治理架構。博時基金從投研體系到銷售體系均已動員起來,采取“三拓展”策略,對央企、地方國企、優質民企建立專門的項目承攬及跟蹤機制。

 

華安基金表示,公司高度重視公募REITs業務,積極推動與其他業務伙伴的合作。儲備項目已陸續上報國家或屬地發改委基礎設施基金項目庫。“基金管理人能否行穩致遠,取決于對各類型不動產和產業的理解深度,以及是否能和資產持有人及原始權益人深度合作。”

 

來源:證券時報




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